宁波2W下楼盘，竟已屈指可数！限价指导下宁波房价该何去何从？

最近翻阅了一下宁波的房价成交情况，竟发现随着2018-2019这一波上涨，宁波2W下楼盘竟然已经屈指可数。

前一段时间朋友曾和我感慨过杭州房价越来越高，2W下买房不易。我不禁深思：

如果说杭州有几个6、7w+板块作为顶部支撑，才造就了2W下楼盘一房难求局面。

那么宁波没有杭州这么多顶部板块作为支撑，为什么2W下楼盘也越来越少呢？是市场不理性还是宁波比杭州更富裕抑或是其他什么因素？限价指导下，宁波的房价该何去何从？

（一）第一梯队：4W+的板块（注意：杭州的第一梯队是7W+板块）

宁波第一梯队板块只有1个，相比之下，杭州第一梯队板块有4个之多。

不需要多说，自然是规划好、发展好，集众多利好于一身的东部新城板块。2月份，这里的房子平均备案价达到了4.3W+，在同期新房备案中仅此一家。

（二）第二梯队：3.5~4W的板块（注意：杭州的第二梯队是5~6W板块）

宁波第二梯队板块有2个，分别是海曙核心板块、江东核心板块。相比之下，杭州第二梯队板块也有3个。

其中海曙核心板块备案价格达到了3.9w+。较上月上涨6%。江东核心板块最新备案价格在3.7W+。

（三）第三梯队：3~3.5W的板块（注意：杭州第三梯队是4~5W板块）

宁波第三梯队板块有9个，分别是：海曙中、鄞州中心、海曙西、高新区、姚江新城、姚江北、石碶、潘火。相比之下，杭州第三梯队板块有10个。

宁波9个第三梯队板块较为核心，房价的涨幅还是相对平稳。其中姚江新城板块由于只备案了一套洋房，均价较上月上涨9%；姚江北板块由于只备案了一套叠墅，均价较上月上涨20%。

（四）第四梯队：2.5~3W的板块（注意：杭州第四梯队是3~4W板块）

宁波第四梯队板块有3个，分别是：北仑核心、姜山、东钱湖。相比之下，杭州第四梯队板块有15个。

第四梯队板块由于一些项目楼层、面积段等问题，备案价格有所差距，最终导致板块均价有不同程度的涨幅。其中北仑核心备案价在2.6W+~2.7W+；姜山备案价在2.5W+~2.7W+；东钱湖备案价在2.1W+~3W+不等。

（五）第五梯队：2~2.5W的板块（注意：杭州第五梯队是2~3W板块）

宁波第五梯队板块只有1个，集士港。相比之下，杭州第五梯队板块有16个。

集士港备案房价在2.3W+，备案均价相较1月上涨4%。

（六）第六梯队：2W以下板块（注意：杭州第六梯队是1.5W-2W板块）

宁波第六梯队板块有7个：分别是慈城、骆驼、小港、庄市、洪塘、春晓、奉化片区。相比之下，杭州第六梯队板块有7个。

但是这里需要注意，宁波第六梯队里的一些板块，比如以洪塘为代表的一些板块，确实现在一些楼盘备案价限制在2W下，但是前提是你要能够抢到。所以宁波实际上能够买到的2W下板块比较少。

以上数据来源于2月新房备案价格，由于不少项目存在折扣，所以实际价格以售楼处成交结果为准。部分板块由于受到不可抗力影响，2月份没有成交，故没有体现在各板块均价总结中，待后续真实成交后补充。

以上种种虽然不能尽善尽美，但是从板块价格结构来看：

对比杭州，宁波的板块房价结构似乎有点怪。杭州房价从上到下已经形成了一个完整的金字塔状价格体系，每一个价格梯队板块数量比例比较合理。但是宁波房价板块价格体系有点偏离。首先是顶部板块较少，其次是主力板块大多囤积在2~3.5W，整体呈现顶部板块少、中部板块多、底部板块少的“陀螺状”结构。

从价格体系稳定性上看，宁波或存在”顶部价格板块被抑制“和”中部价格板块部分虚高“两种情况。这让人不禁联想到这些年东部新城、东钱湖的火热，以及最近方桥地价破万预期看涨到2W，经历2019年的宁波楼市独立行情之后，这些板块到底是谁被低估、谁被高估呢？